中國房地產(chǎn)像脫韁的野馬 中產(chǎn)階級成犧牲品？

　　之所以說(shuō)轉型，是因為房地產(chǎn)改革**不是要回到過(guò)去，既不是回到計劃經(jīng)濟，一切由政府分配，因為國家分配制度不公平也不有效，也不是繼續任新自由主義主導下完全由地方政府和開(kāi)發(fā)商支配房地產(chǎn)市場(chǎng)。無(wú)論是政府完全主導的市場(chǎng)還是市場(chǎng)完全主導的市場(chǎng)，就房地產(chǎn)而言，都不可持續。中國需要一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府規制（而非控制）和市場(chǎng)調節相結合的市場(chǎng)，其目標是可持續發(fā)展和有效實(shí)現人民應有的居住權。

　　房地產(chǎn)也是社會(huì )泡沫

　　房地產(chǎn)轉型是中國的經(jīng)濟、社會(huì )和政治可持續發(fā)展的需要。在經(jīng)濟上說(shuō)，如果房地產(chǎn)泡沫得不到遏制，人們擔憂(yōu)中國會(huì )步日本和美國的后塵，演變成為經(jīng)濟或者金融泡沫。房地產(chǎn)也是社會(huì )泡沫。如果居民的居住權被剝奪，社會(huì )穩定就會(huì )失去基礎。同時(shí)，房地產(chǎn)也不可避免地給政治帶來(lái)負面的影響。這不僅僅表現為政府和人民之間的沖突，而且也為中央政府和地方政府之間制造緊張關(guān)系。

　　在越來(lái)越多的地方，因為政府無(wú)力解決好住房問(wèn)題，居民對政府的抱怨越來(lái)越甚。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，地方政府和資本者一樣貪婪。當政府成為房地產(chǎn)問(wèn)題的一部分的時(shí)候，社會(huì )對政府的不滿(mǎn)自然可以理解。同時(shí)，在很多城市，土地財政已經(jīng)成為地方政府的命脈，地方政府瘋狂攫取當地的土地資源。因為任期制，地方官員往往抱著(zhù)“我任后，哪怕洪水滔天”的心態(tài)，只有眼前利益，而無(wú)長(cháng)遠利益觀(guān)。經(jīng)常的情況是，幾屆政府就可以耗盡地方土地資源。人們不知道，未來(lái)的政府“吃”什么。等到土地資源消耗完之后，地方政府和人民之間、中央與地方之間的沖突在所難免。

　　問(wèn)題已經(jīng)充分暴露出來(lái)，就要尋找解決問(wèn)題的方式。中央政府現在出臺強有力的舉措來(lái)“控制”房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這僅僅是**步，是非常初步的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉型還需要其他一系列的規制和政策的支持。中國怎么做？國際和國內經(jīng)驗同樣重要，中國既必須學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續發(fā)展的經(jīng)驗，也要吸取負面的教訓。

　　很顯然，中國首先要解決的是前些年**下來(lái)的一些問(wèn)題。主要是少數投機者擁有了過(guò)多的住房。政府要采取有效的經(jīng)濟政策和市場(chǎng)機制讓擁有大量房子的投機者把“多余”的住房返還給社會(huì )。在中國的社會(huì )環(huán)境中，一些人享受過(guò)度的住房權是以犧牲另外一些人的住房權為前提的。住房權是一個(gè)社會(huì )*基本的社會(huì )權利，應當具有*低限度的公平性。這方面，中國政府已經(jīng)開(kāi)始在采取一些希望會(huì )比較有效的措施。

　　就住房來(lái)說(shuō)，政府可考慮建立兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，即一個(gè)主要由政府規制的房地產(chǎn)主體市場(chǎng)和一個(gè)主要由市場(chǎng)調節的商品房補充市場(chǎng)。由政府規制的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須成為主體市場(chǎng)，主要是因為考慮到中國的社會(huì )現實(shí)因素（例如人口多和老齡化）和住房是一種特殊的社會(huì )商品等。在很多年里，政府實(shí)施廉租房或者廉價(jià)房等政策，用心良苦，但其包含的社會(huì )和經(jīng)濟理性是可以商榷的?；旧?，這是一種幫助窮人的做法，市場(chǎng)非常小。

　　從國外的經(jīng)驗看，這種政策長(cháng)遠的結果很容易造成貧民窟。實(shí)際上，即使這個(gè)政策，在中國也早被濫用，因為人們發(fā)現，購買(mǎi)廉價(jià)房的很多人來(lái)自富裕階層。

　　政府規制的房地產(chǎn)必須占據房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分。（在新加坡，這個(gè)市場(chǎng)占80%以上。）就是說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)是面向社會(huì )大多數的，而不是像現在的廉價(jià)房只針對窮人。這個(gè)市場(chǎng)主要是為了實(shí)現大多數社會(huì )成員的住房權。因此，政府必須引入有效的方法來(lái)控制購房的數量?，F在正在施行的控制貸款的方法還遠遠不夠，還必須在使用權方面作有效的限制。

　　*基本的也是社會(huì )可以普遍認同的就是把“累進(jìn)稅制”的方法引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，購房越多，購房者也必須交納越多的稅和費。但考慮到中國收入高度分化、社會(huì )財富分配高度不均的，總有一部分人可以購買(mǎi)非常多的住房的情況，經(jīng)濟上的限制可能還不夠，可能要更進(jìn)一步，明確限制家庭或者個(gè)人購房的數量。當然，這個(gè)市場(chǎng)主要滿(mǎn)足本國公民的需求。

　　但要清楚認識到，政府規制并不是要回到計劃經(jīng)濟的時(shí)代。房地產(chǎn)是社會(huì )政策，但社會(huì )政策的實(shí)施要引入市場(chǎng)因素，市場(chǎng)仍然是配置和提供住房的*有效的機制。同時(shí)，政府規制也并不意味著(zhù)“一刀切”。房地產(chǎn)市場(chǎng)要根據市場(chǎng)的需要提供適合各個(gè)社會(huì )群體收入水平的住房。在這些方面，中國可以從西方（如歐洲的一些國家）和亞洲（如新加坡）學(xué)到很多有用的經(jīng)驗。

　　政府規制的房地產(chǎn)市場(chǎng)也可以盈利

　　要改變的觀(guān)念是，政府規制的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是說(shuō)不可以盈利。各級地方政府總是錯誤地認為造廉價(jià)房或者廉租房是虧本生意。這從現在的政策設計來(lái)看可能是這樣，但實(shí)際上則不然。政府規制的房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市場(chǎng)來(lái)主導的市場(chǎng)那樣高。在社會(huì )成員的基本的居住權實(shí)現了之后，地方政府也通過(guò)住房稅等來(lái)增加地方收入。

　　另一方面，因為人員（尤其是專(zhuān)業(yè)人才）的流動(dòng)和經(jīng)濟全球化等因素，中國也必須建立主要由市場(chǎng)來(lái)調節的商品房市場(chǎng)。不過(guò)，這一市場(chǎng)比例會(huì )比較小。即使是這個(gè)市場(chǎng)，實(shí)際上也不會(huì )完全自由放任。例如，各地為了競爭人才，地方政府必然會(huì )干預控制市場(chǎng)價(jià)格，為投資者和人才改善住房環(huán)境。很簡(jiǎn)單，房?jì)r(jià)過(guò)高，就會(huì )失去地方發(fā)展所需要的人才和投資者。

　　從宏觀(guān)的角度來(lái)看，住房制度是任何社會(huì )國家建設的重要一部分?，F代國家強調的是公民的國家認同，而國家通過(guò)各種方式實(shí)現*低限度的居住權對公民的國家認同尤其重要。顧名思義，“國家”就是由“國”和“家”組成。沒(méi)有“家”哪有“國”？在儒家社會(huì )，“國”只是“家”的延伸。

　　住房為“家”之基礎，只有解決了“家”的問(wèn)題，社會(huì )成員才可以發(fā)展出強大的國家認同感。從微觀(guān)來(lái)看，住房也是社會(huì )穩定與和諧的基礎。儒家經(jīng)典強調“有恒產(chǎn)者有恒心”就是這個(gè)道理。中國只有培養出一個(gè)強大的中產(chǎn)階級之后，社會(huì )才會(huì )具備穩定的結構性條件，而實(shí)現住房權是造就中產(chǎn)階級的*重要的一環(huán)。